Dnia 28 listopada 2020 r. Prezydent podpisał ustawę o zmianie ustawy o PIT, ustawy o CIT, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz niektórych innych ustaw.
Poniżej znajduje się podsumowanie kluczowych zmian wpływających na działalność branży nieruchomości w Polsce.
1. Opodatkowanie spółek komandytowych CIT
Zgodnie z nowelizacją spółki komandytowe staną się podatnikami CIT.
Nowe regulacje przewidują, że spółki komandytowe mogą wybrać, czy staną się podatnikami CIT od 1 stycznia 2021 r. czy od 1 maja 2021 roku.
2. Zmiany w krajowej klauzuli nieruchomościowej
Nowelizacja wprowadza zmiany do krajowej klauzuli nieruchomościowej. Zgodnie z proponowanym brzmieniem, następujące źródła dochodów mogą powodować obowiązek podatkowy w Polsce:
- przeniesienia własności udziałów (akcji) w spółce, ogółu praw i obowiązków w spółce niebędącej osobą prawną lub tytułów uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, instytucji wspólnego inwestowania lub innej osobie prawnej i praw o podobnym charakterze lub z tytułu należności będących następstwem posiadania tych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw, jeżeli co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów takiej spółki, bezpośrednio lub pośrednio, stanowią nieruchomości położone na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa do takich nieruchomości,
- przeniesienia własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej.
Powyższa zmiana może być istotna do ustalenia obowiązku podatkowego w Polsce przy określonych transakcjach (sprzedaży, umorzeń, itp.) dla spółek uzyskujących dochody - bezpośrednio lub pośrednio - z nieruchomości położonych w Polsce. Należy jednak pamiętać, że powyższa klauzula powinna być stosowana z uwzględnieniem przepisów odpowiednich umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. Każda transakcja nieruchomościami powinna zostać przeanalizować w odniesieniu do wskazanych zmian.
3. Definicja spółki nieruchomościowej i zmiany w lokalnej klauzuli nieruchomościowej
Nowe regulacje wprowadzają definicję spółki nieruchomości, która została rozszerzona w trakcie prac parlamentarnych. Zgodnie z proponowaną definicją, przez spółkę nieruchomościową należy rozumieć podmiot inny niż osoba fizyczna, zobowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
a) na pierwszy dzień roku podatkowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości w przypadku podmiotów innych niż określone powyżej, oraz
dodatkowo, aby zakwalifikować podmiot jako spółkę nieruchomościową
a) wartość bilansowa nieruchomości musi przekraczać 10 mln zł oraz
b) w przypadku podmiotów, o których mowa w punkcie b) powyżej, w poprzednim roku podatkowym spółka uzyskała co najmniej 60% przychodów podatkowych z tytułu dzierżawy nieruchomości i umów o podobnym charakterze lub z tytułu praw własności dotyczących nieruchomości/innych spółek nieruchomościowych.
Jeżeli podmiot kwalifikuje się jako spółka nieruchomościowa, zastosowanie ma nowy mechanizm uzgadniania zysków kapitałowych ze sprzedaży jej udziałów (omówiony poniżej).
4. Uzgodnienie podatku od zysków kapitałowych ze zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej
W przypadku gdy przynajmniej jedna ze stron transakcji zbycia udziałów (lub praw o podobnym charakterze) nie jest rezydentem Polski a przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu/ prawa do udziału w zysku spółki, to obowiązkiem rozliczenia podatku od zysków kapitałowych takiej transakcji (jako płatnika, czyli w imieniu sprzedającego) zostanie obciążona spółką nieruchomościową (której udziały są zbywane).
Spółka nieruchomościowa byłaby zobowiązana do zapłaty 19% podatku od zysku z tego tytułu do właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód do opodatkowania. Jeżeli spółka nie posiada informacji o wartości transakcji, należny podatek ustala się na 19% wartości rynkowej udziałów w spółce będącej przedmiotem transakcji.
Podatnik (sprzedający) byłby zobowiązany zapłacić spółce nieruchomościowej kwotę odpowiadającej zaliczce na CIT należnej z tytułu transakcji przed rozliczeniem podatku.
Podatnikiem podatku od zysków kapitałowych nadal byłby sprzedający, ale spółka nieruchomościowa jako płatnik podatku odpowiadałaby całym swoim majątkiem za prawidłowe obliczenie, pobranie i wpłatę podatku do urzędu skarbowego. Należy to więc uwzględnić przy zawieraniu umowy sprzedaży udziałów.
Opisany mechanizm może mieć zastosowanie także do niektórych innych transakcji zbycia akcji, takich jak umorzenie (odkup) akcji.
5. Zawiadomienie o udziałowcach spółki nieruchomościowej
Spółka nieruchomościowa, a także podatnicy posiadający bezpośrednio lub pośrednio przynajmniej 5% udziałów (lub praw o podobnym charakterze) w takiej spółce będą zobowiązane do przekazanie do organów podatkowych informacji o podmiotach posiadających bezpośrednio lub pośrednio w tej spółce udziały. Spółki byłyby zobowiązane do przekazania informacji za rok obrotowy lub obrotowy do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego.
6. Obowiązek sporządzenia i podania do publicznej wiadomości sprawozdania z realizacji strategii podatkowej
Zgodnie z przyjętymi przepisami spółki nieruchomościowe nie są bezpośrednio zobowiązane do sporządzania i publikacji sprawozdania z realizacji strategii podatkowej. Należy jednak pamiętać, że obowiązek ten będzie dotyczył podatników, których przychody w roku podatkowym przekroczyły 50 mln euro (w konsekwencji spółki nieruchomościowe mogą być zobowiązane do sporządzenia sprawozdania w oparciu o kryterium przychodów).
Sprawozdania z realizacji strategii obejmować ma m.in.
(i) podejście do procesów i procedur dotyczących zarządzania obowiązkami podatkowymi,
(ii) liczbę dostarczonych informacji o schematach podatkowych,
(iii) transakcje z podmiotami powiązanymi, których wartość przekracza 5% sumy bilansowej,
(iv) działania restrukturyzacyjne planowane lub podjęte przez podatnika.
Na opublikowanie raportu z realizacji strategii na stronie internetowej i przekazanie stosownej informacji do urzędu skarbowego podatnicy będą mieli 12 miesięcy liczonych od upływu terminu składania rocznej deklaracji CIT. Niedopełnienie tego obowiązku skutkować będzie nałożeniem kary do 250 tys zł.
7. Publikacja indywidualnych danych podatników
Spółki nieruchomosciowe została dodane do katalogi podmiotów, których indywidualne dane podatkowe są corocznie podawane do publicznej wiadomości przez Ministra Finansów. Dane te obejmują m.in osiągnięty dochód, koszty uzyskania przychodów, podstawę opodatkowania i kwoty należnego podatku.
8. Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego przez spółki nieruchomościowe spoza UE / EOG
Nowelizacja przewiduje obowiązek ustanowienie przedstawiciela podatkowego dla spółki nieruchomościowej niebędącej polskim rezydentem. Obowiązek wyznaczenia przedstawiciela podatkowego nie będzie jednak dotyczył spółek podlegających nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w państwie członkowskim UE lub w innym państwie EOG. Niedopełnienie tego obowiązku skutkować będzie nałożeniem na spółkę nieruchomościową kary do 250 tys. zł.
9. Przedłużenie zwolnienia z podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych na okres epidemii
W przyjętej nowelizacji przewidziano przedłużenie zwolnienia z podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych w okresie od 1 marca 2020 r. do 31 grudnia 2020 r., a także w od dnia 1 stycznia 2021 r. do końca miesiąca, w którym stan epidemii zostanie odwołany.
10. Zmiany w zakresie cen transferowych
Nowelizacja zawiera poszerzenie zakresu transakcji podlegających weryfikacji pod kątem zgodności z zasadą ceny rynkowej, w szczególności w przypadku gdy rzeczywisty właściciel (beneficial owner) ma siedzibę w tzw. „raju podatkowym”, oraz zwiększenie obowiązków dokumentacyjnych dla takich transakcji (ceny transferowe).
Zmiana ta może spowodować konieczność przeprowadzenie szczegółowej analizy, wskazujące czy takie przypadki mają miejsce w strukturze danego podmiotu.
11. Inne zmiany
W przyjętej nowelizacji nie znalazły się zmiany dotyczące definicji rzeczywistego właściciela. Podobnie wbrew wcześniejszym zapowiedziom nowelizacja nie przewiduje istotnych zmian w zasadach amortyzacji podatkowej w zakresie ograniczeń odliczania odsetek na podstawie EBITDA.
Autorzy:
