Zasady opodatkowania VAT cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej

Transakcję zbycia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej należy na gruncie podatku VAT traktować tak samo jak dostawę nieruchomości.

Przebieg sprawy 

Sprawa dotyczy zarejestrowanego czynnego podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami na rynku pierwotnym. Podatnik w tej sprawie zamierza zawrzeć z deweloperem umowę deweloperską dotyczącą nieruchomości, zawierającą zobowiązanie do wydania i przeniesienia prawa własności tej nieruchomości. Jednocześnie podatnik uzyska zgodę na cesję praw związanych z nabyciem tej nieruchomości (mieszkania). W następstwie transakcji ma dojść do cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej na rzecz osoby trzeciej (nabywcy będącego osobą fizyczną, działającą jako osoba prywatna). 

W związku z powyższym podatnik zwrócił się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, z pytaniem czy transakcję polegającą na cesji praw i obowiązków wynikających z zawartej z deweloperem umowy dotyczącej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, powinien opodatkować na zasadach właściwych dla dostawy towaru, którego dotyczy umowa deweloperska i obowiązek podatkowy rozpoznać na zasadach właściwych dla dostawy towarów, czy też powinien opodatkować na zasadach właściwych dla świadczenia usług i odpowiednio rozpoznać obowiązek podatkowy. Przy tym podatnik podkreślił, że pytanie nie dotyczy określenia właściwej stawki podatku dla tej transakcji.

Zdaniem podatnika tak opisaną transakcję powinien on opodatkować na zasadach właściwych dla dostawy towaru. Podatnik uzasadnił swoje stanowisko, wskazując, że jeżeli czynność przewidziana w umowie deweloperskiej powinna być kwalifikowana jako dostawa towaru, to również cesja praw i obowiązków wynikających z tej umowy deweloperskiej powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. Ponadto wskazał, iż w jego ocenie decydujące znaczenie ma finalny efekt ekonomiczny tych transakcji, który w analizowanym stanie przyszłym sprowadzał się będzie do dostawy danej nieruchomości mieszkalnej. Innymi słowy, zarówno w przypadku umowy deweloperskiej, jak i umowy cesji, ma dojść do sprzedaży – dostawy nieruchomości mieszkalnej. 

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe, wskazując, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności. Organ zaznaczył, że przez świadczenie należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością. W omawianej sprawie, zdaniem organu, przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, a nie towar. W ocenie organu sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet jeżeli dostawa tego towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania.

W konsekwencji dokonanie przez podatnika cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, zdaniem organu, stanowi usługę świadczoną przez podatnika na rzecz podmiotów trzecich za wynagrodzeniem, tym samym obowiązek podatkowy należy rozpoznać na zasadach ogólnych właściwych dla świadczenia usług.

Podatnik wniósł skargę na powyższą interpretację do WSA w Warszawie.

Stanowisko WSA w Warszawie

Rozpoznając sprawę, WSA w Warszawie przychylił się do stanowiska podatnika i uchylił zaskarżoną interpretację.

Sąd zgodził się ze stanowiskiem podatnika twierdząc, że o sposobie opodatkowania cesji praw i obowiązków wynikających z zawartej umowy deweloperskiej decydować powinno kryterium ekonomiczne i celowościowe. W związku z powyższym Sąd zaznaczył, że zarówno umowa deweloperska, jak i cesja uprawnień z tej umowy zmierzały do jednego celu ekonomicznego w postaci dostawy lokalu mieszkalnego. Skoro więc czynność przewidziana w umowie deweloperskiej ma być zakwalifikowana jako dostawa, to również cesja praw i obowiązków z takiej umowy powinna być kwalifikowana w ten sam sposób. 

Ponadto Sąd podkreślił, że w tym przypadku nie jest niczym uzasadnione, aby stawka VAT dotycząca czynności objętych umową deweloperską była inna, niż stawka podatku dla czynności przeniesienia praw wynikających z tej umowy na osobę trzecią. Cesji uprawnień z umowy deweloperskiej, zdaniem Sądu, nie można - dla celów opodatkowania VAT - odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają taką dopełniającą transakcję zbycia lokalu mieszkalnego. Skoro w rezultacie zawarcia umowy deweloperskiej, a w dalszej kolejności cesji praw z niej wynikającej, ma dojść do dostawy lokalu, uznano iż nieracjonalne jest traktowanie jednej z czynności, jaka wystąpiła przed tą dostawą (w tym przypadku cesji praw i obowiązków) jako usługi. 

W konsekwencji w wyroku Sąd uznał, że należało przyznać rację podatnikowi, tj. że transakcję zbycia praw i obowiązków z umowy deweloperskiej należy na gruncie podatku VAT traktować tak samo jak dostawę nieruchomości, której to umowy dotyczą.

Komentarz

Temat opodatkowania cesji umów deweloperskich nadal jest obszarem sporów podatników z organami podatkowymi. Choć coraz częściej w toczących się postępowaniach sądy przyznają rację podatnikowi, nadal brakuje jednolitego, ukształtowanego, niebudzącego wątpliwości podejścia w kwestii ustalenia zasad opodatkowania VAT takiego typu umów. Zdaniem sądów (w tym sądu orzekającego w omawianej sprawie) decydujące znaczenie ma cel i charakter ekonomiczny transakcji, co prowadzi do uznania, że mamy do czynienia z dostawą towarów. Organy podatkowe natomiast co do zasady przypisują tego typu transakcjom szeroko rozumiany charakter usługowy. 

W tym miejscu warto również wspomnieć, że określenie charakteru świadczenia to nie jedyny problem podatników przy zawieraniu podobnych umów cesji. Wątpliwości pojawią się bowiem także w kontekście ustalania podstawy opodatkowania, czy odpowiedniej stawki VAT. Tym samym szczególnie istotne jest, aby każdorazowo zdarzenia takie były wnikliwie analizowane pod kątem ich konsekwencji podatkowych.