NSA: Spółka również może zastosować preferencyjną stawkę podatku

Zdaniem NSA, podatnik (wynajmujący) oddający do korzystania lokal mieszkalny zajęty na cele mieszkaniowe może w stosunku do tego lokalu zastosować stawkę podatku od nieruchomości właściwą dla budynków mieszkalnych, nawet jeśli najem tego lokalu odbywa się w ramach najmu komercyjnego. 

Czego dotyczy problem

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (upol) budynki mieszkalne korzystają z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości, o ile nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W świetle obowiązujących przepisów zasada ta obowiązuje niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, czy osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej. Niemniej, w orzecznictwie ukuło się podejście, zgodnie z którym podatnik wynajmujący komercyjnie nieruchomość mieszkaniową (nawet jeśli najemca wykorzystuje tą nieruchomość na zaspokojenie celów mieszkaniowych) jest zobowiązany do opodatkowania tego lokalu z zastosowaniem najwyższej stawki podatku od nieruchomości, właściwej dla budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Stało się tak dlatego, ponieważ budynki mieszkalne wynajmowane komercyjnie uważane były przez sądy jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeśli były zajęte na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Powyższe wyłączało możliwość zastosowania niższej stawki i prowadziło do opodatkowania ich powierzchni jako “budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą”.

Z punktu widzenia obciążenia podatkowego problem jest istotny, ponieważ maksymalna stawka podatku za metr kwadratowy dla budynków mieszkalnych wynosi 1 zł, natomiast dla budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą wynosi obecnie 28,78 zł.

Dotychczasowe podejście sądów i fiskusa

Do tej pory składy orzecznicze sądów administracyjnych były zgodne - spółka wynajmująca nieruchomość mieszkalną w ramach najmu komercyjnego powinna opodatkować taką nieruchomość najwyższą stawką podatku od nieruchomości. Dla przykładu warto przytoczyć niedawny wyrok NSA z 4 października 2022 r., III FSK 967/21, zgodnie z którym: "W ocenie skarżącej sporny lokal jest lokalem mieszkalnym, zajętym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jednak fakt, że dany budynek został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań, nie sprawia, że nie są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej".

Podobnie w tej kwestii wypowiedział się NSA w wyroku z 23 stycznia 2020 r., II FSK 2064/19.

Innymi słowy, sądy stały na stanowisku, zgodnie z którym budynek mieszkalny wynajmowany w ramach najmu komercyjnego jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, nawet jeśli nie jest w nim prowadzona działalność gospodarcza, ale jest wykorzystywany przez najemcę na cele mieszkaniowe.

Stanowisko sądów podzielał również fiskus. W odpowiedzi na interpelację poselską 37882 w sprawie opodatkowania budynków mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą stwierdzono, że termin “zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” ma również zastosowanie w sytuacji wynajmu budynków mieszkalnych.

Co stwierdził NSA

Stan faktyczny, na tle którego zapadł omawiany wyrok nie dotyczył bezpośrednio opodatkowania wynajmowanych budynków mieszkalnych, niemniej w toku przedstawianej argumentacji sąd przeanalizował przesłankę “zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” i odniósł się w tym zakresie do budynków mieszkalnych.

Zdaniem NSA, za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, nawet jeśli cele te są realizowane nie przez właściciela budynku, ale przez jego najemcę.

Natomiast zwrot legislacyjny "zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej" należy zdaniem NSA rozumieć jako okoliczność faktyczną polegającą na rzeczywistym/fizycznym wykorzystywaniu (zajęciu) całości albo określonej części budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej, tj. prowadzeniu w tej części budynku działalności gospodarczej.

Wnioski

Analizowany wyrok ocenić należy pozytywnie. Przede wszystkim jest on spójny z literalnym brzmieniem upol i stosowaniem innych preferencyjnych stawek podatku (np. nie zachodzą kontrowersje co do tego, że nieruchomości związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych, zajęte przez podmioty udzielające tych świadczeń mogą być opodatkowane preferencyjną stawką, nawet jeśli zajęcie nieruchomości wynika z najmu komercyjnego).

Wyrok należy ocenić pozytywnie również ze względów społecznych, ponieważ wartość podatku od nieruchomości, jako element kalkulacyjny czynszu, jest ostatecznie przerzucana na najemcę.

Na obecnym etapie nie jest jasne czy podejście zaprezentowane w omawianym wyroku zostanie odzwierciedlone w przyszłych orzeczeniach. Aby zatem bezpiecznie zastosować niższą stawkę opodatkowania warto rozważyć złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.