Pobierane opłaty od lokatorów mieszkań komunalnych za wywóz nieczystości stanowią element podstawy opodatkowania usług najmu lokalu i w konsekwencji podlegają zwolnieniu od podatku VAT – tak jak dla podstawowej usługi najmu.
Stan faktyczny
Gmina jest właścicielem lokali komunalnych, które wchodzą w skład zasobu mieszkaniowego Gminy. Lokale zarządzane przez Gminę są oddane w najem lokatorom – osobom fizycznym, wyłącznie na cele mieszkaniowe, w oparciu o stosowną umowę najmu. Zgodnie z umowami najemcy są zobowiązani m.in. do ponoszenia opłaty z tytułu czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych.
Lokale będące przedmiotem wniosku wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych, których członkiem jest również Gmina. Wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z lokalami, tj. za centralne ogrzewanie, zimną wodę, odprowadzanie ścieków, z wyjątkiem opłaty z tytułu energii elektrycznej, uiszczane są przez Gminę na podstawie faktur VAT otrzymanych od wspólnot mieszkaniowych. W ten sam sposób rozliczane są również opłaty tytułem wywozu nieczystości. Wspólnoty zawierają umowy z dostawcami na dostawę mediów do lokali. Wspólnoty mieszkaniowe wystawiają na rzecz Gminy faktury VAT z tytułu dostawy mediów i wywozu odpadów komunalnych.
W chwili obecnej Gmina dokumentuje wynajem i dostawę mediów oraz usługę wywozu nieczystości na rzecz lokatorów poprzez wystawianie faktur VAT obejmujących zwolnienie od podatku VAT dla świadczonej usługi wynajmu lokalu oraz z wykazanym podatkiem należnym VAT w zakresie pozycji dotyczących dostawy mediów i wywozu nieczystości, według odpowiednich, niekorzystających ze zwolnienia, stawek podatku VAT właściwych dla danych mediów/usługi.
Wpłaty za media uiszczane są w formie zaliczek, a następnie rozliczane są przez wspólnoty mieszkaniowe po zakończeniu każdego roku z uwzględnieniem rzeczywistego zużycia oraz kosztów wynikających z faktur VAT pochodzących od poszczególnych dostawców mediów/wykonawcy usługi wywozu nieczystości. Przy czym ilość zużytej wody/odprowadzonych ścieków jest ustalana w oparciu o zamontowane podliczniki, a ogrzewanie rozliczane jest ryczałtowo na podstawie powierzchni mieszkania. Wysokość opłaty za odbiór odpadów jest natomiast uzależniona od liczby osób zamieszkujących lokal.
W związku z powyższym zadano następujące pytania:
- Czy realizowane przez Gminę czynności polegające na dostawie mediów do lokali będących przedmiotem najmu podlegają zwolnieniu od podatku VAT?
- Czy pobierane przez Gminę opłaty od lokatorów za wywóz nieczystości stanowią element podstawy opodatkowania usługi najmu lokalu i w konsekwencji podlegają zwolnieniu od podatku VAT?
W ocenie Gminy, czynności polegające na dostawie mediów do lokali będących przedmiotem najmu podlegają zwolnieniu od podatku VAT. Gmina, uzasadniając swoje stanowisko podkreśliła, że jest właścicielem lokali, które wchodzą w skład wspólnot mieszkaniowych oraz świadczy usługi najmu lokali osobom fizycznym wyłącznie na cele mieszkaniowe i pobiera opłaty niezależne od właściciela na postawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (za centralne ogrzewanie, zimną wodę, odprowadzanie ścieków).
Pobierane opłaty od lokatorów za wywóz nieczystości, według Gminy, stanowią element podstawy opodatkowania usług najmu lokalu i w konsekwencji podlegają zwolnieniu od podatku VAT – tak jak dla podstawowej usługi najmu.
Stanowisko organu podatkowego
Dyrektor KIS, w wydanej indywidualnej interpretacji, uznał stanowisko Gminy za prawidłowe.
Komentarz
Oceniając sposób rozliczenia podatku VAT od dostawy mediów i wywozu śmieci Gminy powinny dokładnie przeanalizować stan faktyczny. Aby prawidłowo określić, czy koszty ponoszone przez najemców lokali komunalnych podlegają zwolnieniu od podatku VAT, należy ustalić czy najem nieruchomości i związane z nim media powinno się uważać za świadczenie kompleksowe, czy odrębne i niezależne świadczenia. Decydujące w tym zakresie mogą być takie czynniki, jak podstawa prawna pobierania poszczególnych opłat, sposób określania ich wysokości, czy możliwość korzystania z alternatywnych dostawców mediów.
W przypadku pobierania przez Gminę opłat za media na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów należy uznać, że opłaty te są niezależne od właściciela i podlegają zwolnieniu od podatku VAT.
Biorąc pod uwagę, że lokatorzy mieszkań komunalnych nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy usługi wywozu śmieci, należy traktować tę usługę jako nieodłączny element najmu. W konsekwencji wartość usługi wywozu śmieci powinna zostać uwzględniona w podstawie opodatkowania najmu, gdyż jest to element cenotwórczy usługi podstawowej. Usługa wywozu śmieci będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT – podobnie jak usługa podstawowa.
Autorzy:
