Kwalifikowalność kosztów eksploatacji wynajmowanej powierzchni w ramach decyzji o wsparciu

We wrześniu 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (“Dyrektor KIS”, “DKIS”) wydał interpretację indywidualną, w której wskazał, że koszty ponoszone w związku z eksploatacją dodatkowej, wynajmowanej na potrzeby realizacji inwestycji określonej w decyzji o wsparciu (“DoW”), powierzchni użytkowej nie stanowią kosztów kwalifikowanych w ramach nowej inwestycji.

W opisywanej sprawie podatnik (“Wnioskodawca”, “Spółka”) przytacza szczegóły stanu faktycznego, zgodnie z którymi posiada on DoW wydaną w grudniu 2023 r., zgodnie z którą zobowiązał się do poniesienia określonej wartości kosztów kwalifikowanych w ramach realizacji nowej inwestycji do 31 grudnia 2026 r. W celu spełnienia warunku dotyczącego poniesienia zadeklarowanych kosztów dotyczących najmu Wnioskodawca podpisał stosowną umowę z podmiotem udostępniającym dodatkową powierzchnią produkcyjno-magazynową. Zgodnie z treścią umowy jedną ze składowych kosztów najmu, będzie opłata związana z najmem budynku („Koszty eksploatacji”), w zakres których wchodzą koszty związane z m.in.:

• utrzymaniem, eksploatacją, naprawą, odnawianiem, przebudową, sprzątaniem, zagospodarowaniem terenu, oświetleniem;
• podatkami oraz wszelkimi składkami ubezpieczeniowymi;
• zatrudnieniem pracowników, firmy ochroniarskiej lub ponoszeniem innych nakładów mających na celu monitorowanie budynku;
• utrzymaniem i zagospodarowaniem terenów zielonych;
• konserwacją urządzeń grzewczych i wentylacyjnych w budynku;
• energią elektryczną, wodą gazem lub olejem opałowym do budynku.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Spółka podjęła wątpliwość, czy opisane powyżej Koszty eksploatacji mogą zostać uznane za związane z najmem nieruchomości, a tym samym za koszty kwalifikowane o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 1) lit. e) Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 27 grudnia 2022 r. w sprawie pomocy publicznej udzielanej niektórym przedsiębiorcom na realizację nowej inwestycji.

W wydanej interpretacji Dyrektor KIS wskazał, że Koszty eksploatacji ponoszone przez Spółkę w związku ze świadczeniem wyżej wskazanych usług w cenie najmu nie stanowią kosztów warunkujących zawarcie umowy pomiędzy Wnioskodawcą a podmiotem udostępniającym dodatkową powierzchnię, ani kosztów związanych z samym jej zawarciem. Argumentując swoje stanowisko DKIS szczególnie podkreśla, że owe wydatki nie mogą zostać uznane za “koszty związane z najmem budynku”, ponieważ nie stanowią one kosztów ściśle związanych z zawarciem umowy najmu, tzn. takich, bez których zawarcia tej umowy nie byłoby możliwe. Dodatkowo, dalszej części interpretacji Dyrektor KIS objaśnia, że gdyby Wnioskodawca był właścicielem wynajmowanej nieruchomości, a nie użytkował jej na podstawie zawartej umowy najmu, to również ponosiłby takie koszty. W oparciu o tak skonstruowaną argumentację DKIS stwierdza, że wyszczególnione w treści stanu faktycznego koszty eksploatacji nie mogą zostać uznane za kwalifikowane w ramach nowej inwestycji realizowanej na podstawie DoW wydanej na rzecz Spółki w grudniu 2023 r.

Komentarz PwC

Przedstawiona interpretacja nie prezentuje w naszej ocenie stanowiska korzystnego dla podatników, niemniej stanowi precedensowe rozstrzygnięcie w zakresie kosztów najmu, które nie były jeszcze analizowane przez organy podatkowe pod kątem kosztów eksploatacyjnych. Zarówno Wnioskodawca, jak i DKIS opierają swoje stanowiska na wykładni językowej prawa podatkowego dochodząc do sprzecznych wniosków. W konsekwencji istnieje wysoka szansa zaskarżenia takiej konkluzji przed sądami administracyjnymi, których stanowisko może okazać się bardziej przychylne dla podatników.

Jednakże z praktyki wynika, że na fakturach otrzymywanych od Wynajmującego widnieje jedna cena najmu, mimo wydzielenia jej składników we właściwej umowie. W rezultacie koszty eksploatacyjnej są uwzględniane w miesięcznej opłacie ponoszonej przez podatników z tytułu wynajmowanej powierzchni użytkowej. Wydzielenie niekwalifikowalnych kosztów eksploatacyjnych wymagałoby zatem przygotowania dodatkowej kalkulacji przez Najemcę, co może okazać się niemożliwe.

Prezentowane rozstrzygnięcie może być w szczególności istotne dla tych z Państwa, którzy planują korzystać z dodatkowej, wynajmowanej powierzchni zarówno w początkowych etapach w ramach realizacji inwestycji strefowych, kiedy zakład nie posiada jeszcze finalnej infrastruktury, oraz wtedy gdy najem ma być nieodłączną częścią nowej inwestycji, nawet po jej ukończeniu, np. jako dodatkowa powierzchnia magazynowa. 

W przypadku wątpliwości dotyczących kwalifikacji kosztów nowej inwestycji zachęcamy do kontaktu.