Opublikowany w dniu 26 lipca 2021 r. projekt nowelizacji ustaw podatkowych (w tym ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i ustawy o PIT), który jest częścią programu Polski Ład zapowiada istotną zmianę zasad opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).
Od 2022 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania takich przychodów ma być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - z wyłączeniem możliwości stosowania do takich przychodów skali podatkowej oraz prawa do odliczenia kosztów amortyzacji lokali mieszkalnych. Stawki ryczałtu od przychodów z najmu nie ulegną zmianie w porównaniu do roku 2021 i w dalszym ciągu będą wynosiły 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł.
Ograniczenie wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem może okazać się bardzo istotne dla osób zarabiających na wynajmie nieruchomości (zwłaszcza jeżeli ponoszą wysokie koszty związane z przedmiotem najmu).
Rozliczenie przychodów z najmu uzyskiwanych za granicą będzie zależało od tego, w jakim kraju jest położona nieruchomość i w konsekwencji, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania (tj. wyłączenie z progresją lub proporcjonalne odliczenie) będzie miała zastosowanie.
W tym miejscu warto wspomnieć o zmianach wynikających z ratyfikowania przez kolejne kraje Konwencji MLI (ang. Multilateral convention to implement tax treaty-related measures to prevent base erosion and profit shifting), dzięki którym w przypadku kolejnych jurysdykcji podstawową metodą unikania podwójnego opodatkowania staje się co do zasady zwykle mniej korzystna metoda proporcjonalnego odliczenia.
Rozliczanie przychodów z najmu uzyskiwanych poza Polską na zasadach ogólnych
Jeżeli umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje metodę wyłączenia z progresją, to chociaż co do zasady podatnik nie zapłaci podatku w Polsce od zagranicznego najmu, to musi wykazać go w deklaracji PIT, co może wpłynąć na efektywną stawkę podatku od dochodów krajowych.
W przypadku natomiast, gdy umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje tzw. metodę odliczenia, polski rezydent zawsze musi wykazać zagraniczne dochody w Polsce i zapłacić od nich podatek. To co może zrobić, to odliczyć (proporcjonalnie) podatek zapłacony za granicą.
Jak ryczałtowcy rozliczają zagraniczny najem?
Jeśli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w Polsce opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i dodatkowo wynajmuje nieruchomości położone za granicą (w kraju, w stosunku do którego obowiązuje metoda wyłączenia z progresją), to zagraniczne dochody nie wpływają na stawkę ryczałtu w Polsce. Nie jest również zobowiązany do wykazania takiego przychodu w PIT-28 składanym w Polsce.
Natomiast jeżeli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w kraju, w odniesieniu do którego obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia, musi on wykazać zagraniczne przychody w deklaracji PIT-28 i zapłacić od nich podatek. Zapłacony za granicą podatek, który podlega odliczeniu od ryczałtu powinien być wykazany w poz. 148 zeznania PIT-28.
Jak przepisy wprowadzane przez Polski Ład wpłyną na rozliczenie przychodów z zagranicznego najmu?
Według założeń projektu Polskiego Ładu osoby, które uzyskują przychody z najmu i dzierżawy osiągane poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny), od 2022 roku będą je co do zasady rozliczać w formie ryczałtu bez prawa korzystania ze skali podatkowej. Jeśli takie przychody będą uzyskiwane w krajach, w odniesieniu do których obowiązuje metoda wyłączenia z progresją, najem co do zasady nie będzie generował dodatkowych kosztów podatkowych w Polsce.
Jeśli natomiast przychody z najmu będą uzyskiwane w krajach, w odniesieniu do których należy stosować metodę odliczenia proporcjonalnego, podatnicy będą zobowiązani ustalić ryczałt od przychodów w wysokości 8,5 lub 12,5% (bez uprzedniej możliwości rozpoznania kosztów uzyskania przychodów czy też obniżenia przychodów o koszty amortyzacji) i odpowiednio odjąć od tak obliczonego ryczałtu podatek zapłacony za granicą.
Powyższe może prowadzić do sytuacji, w których podatnik jako polski rezydent podatkowy będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów podatku zryczałtowanego w Polsce nawet jeżeli w rzeczywistości ma niewielkie dochody z najmu (ze względu na wysokie koszty uzyskania przychodów) i za granicą nie musi nawet płacić podatku od takich dochodów.
W naszej ocenie zakres proponowanych zmian ograniczy istotnie wachlarz dostępnych rozwiązań opodatkowania przychodów z najmu. Dobrze byłoby, aby okoliczności związane z najmem zagranicznych nieruchomości już teraz były poprzedzone dokładną analizą potencjalnych obciążeń z tego tytułu.
Autorzy:
