Opublikowany w dniu 26 lipca 2021 projekt nowelizacji ustaw podatkowych (w tym, ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne i ustawy o PIT), który jest częścią programu Polski Ład zapowiada między innymi istotną zmianę zasad opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).
Od 2022 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania tych przychodów ma być ryczałt od przychodów ewidencjonowanych bez prawa stosowania skali podatkowej oraz amortyzacji lokali mieszkalnych. Stawki ryczałtu dla przychodów z tego tytułu nie ulegną zmianie. W dalszym ciągu będą wynosiły 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.
Najem - stan na 2021
Najem prywatny (jako osoba fizyczna) można rozliczać według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu), czyli na tzw. zasadach ogólnych oraz ryczałtem (8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł).
Zaletą ryczałtu są proste rozliczenia, wadą – brak możliwości odliczenia kosztów i korzystania z kwoty wolnej od podatku.
Najem w ramach działalności gospodarczej
Osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze w zakresie najmu mieszkań mogą opodatkować uzyskane w ten sposób przychody według skali podatkowej (17% – dochody nieprzekraczające pierwszego progu podatkowego, 32% – drugi próg podatkowy odnoszący się do dochodów powyżej 85 528 zł) lub podatkiem liniowym (19% niezależnie od wysokości osiąganych dochodów).
Od roku 2021 r istnieje możliwość opodatkowania ryczałtem (tj. stawką 8,5% oraz 12,5% ponad 100 tys. zł) przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej.
- - -
Przyjmuje się, że ryczałt jest najkorzystniejszym sposobem opodatkowania najmu. Zwłaszcza gdy przychody nie przekraczają 100 tys. zł oraz przy niskich kosztach.
Z kolei zasady ogólne są opłacalne w przypadku ponoszenia znacznych kosztów obniżających podstawę opodatkowania (remontu, czynszu, obsługi kredytu czy amortyzowanie kosztów nabycia nieruchomości).
Podatek liniowy staje się atrakcyjny gdy dochody przekraczają drugi próg podatkowy 85 528 zł (w stosunku do opodatkowania na zasadach ogólnych).
- - -
Komentarz PwC
Ograniczenie wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem będzie istotne dla osób zarabiających na wynajmie nieruchomości. Może okazać się niekorzystne dla wynajmujących ponoszących wysokie koszty dotyczące przedmiotu najmu.
Autorzy:
