Od 2023 roku jedyną dopuszczalną formą opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najmu prywatnego) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Obowiązkowy ryczałt wyłącza możliwość stosowania do przychodów z najmu skali podatkowej oraz odliczenia kosztów amortyzacji lokali mieszkalnych. Stawki ryczałtu od przychodów z najmu nie uległy zmianie i w roku 2024 w dalszym ciągu wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł. Więcej informacji dotyczących rozliczania najmu w artykule: “Istotne zmiany w opodatkowaniu najmu prywatnego oraz rozliczanego w ramach działalności gospodarczej w roku 2024 i 2025".
Ograniczenie wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem jest bardzo istotne dla osób zarabiających na wynajmie nieruchomości (zwłaszcza jeżeli ponoszą wysokie koszty związane z przedmiotem najmu).
Rozliczenie przychodów z najmu uzyskiwanych za granicą będzie zależało od tego, w jakim kraju jest położona nieruchomość i w konsekwencji, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania (tj. wyłączenia z progresją lub proporcjonalnego odliczenia) będzie miała zastosowanie.
W tym miejscu warto wspomnieć o zmianach wynikających z ratyfikowania przez kolejne kraje Konwencji MLI (ang. Multilateral convention to implement tax treaty-related measures to prevent base erosion and profit shifting), dzięki którym w przypadku kolejnych jurysdykcji podstawową metodą unikania podwójnego opodatkowania staje się co do zasady zwykle mniej korzystna metoda proporcjonalnego odliczenia.
Jak ryczałtowcy rozliczają zagraniczny najem?
Jeśli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w Polsce opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i dodatkowo wynajmuje nieruchomości położone za granicą (w kraju, w stosunku do którego obowiązuje metoda wyłączenia z progresją), to zagraniczne dochody z najmu (ale uwaga: tylko w sytuacji, gdy wraz z dochodami z najmu z Polski przekroczą łącznie kwotę 100 000 zł) wpłyną na ustalenie efektywnej stawki do wyliczenia podatku od polskich przychodów podlegających opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Tak ustalony podatek od polskich przychodów przy zastosowaniu obliczonej stawki ryczałtu będzie wyższy od podatku obliczonego od tych samych polskich przychodów przy zastosowaniu stawki 8,5%. Powstała różnica stanowi doliczenie do ryczałtu, którą należy wykazać w poz. 225 (formularz PIT-28 za rok 2023). Dodatkowo w deklaracji podatkowej PIT-28 w poz. 208 (formularz PIT-28 za rok 2023) należy wpisać kwotę przychodu uzyskanego z najmu za granicą, która miała wpływ na obliczenie powyższej stopy procentowej. Natomiast jeżeli łączna suma przychodów uzyskanych z wynajmu nieruchomości położonych w Polsce oraz za granicą (w kraju, w stosunku do którego obowiązuje metoda wyłączenia z progresją) nie przekroczy 100 000 zł, wówczas stawka ryczałtu mająca zastosowanie do przychodów polskich będzie równa 8,5% oraz, mając na uwadze literalne brzmienie przepisów, w tej sytuacji nie należy wykazywać w deklaracji PIT-28 przychodów z najmu uzyskanych za granicą.
Natomiast jeżeli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w kraju, w odniesieniu do którego obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia, musi on wykazać zagraniczne przychody w deklaracji PIT-28 i zapłacić od nich podatek. Zapłacony za granicą podatek, który podlega odliczeniu od ryczałtu powinien być wykazany w poz. 226 zeznania PIT-28 (formularz za 2023 rok).
Jak przepisy wprowadzone przez Polski Ład wpływają na rozliczenie przychodów z zagranicznego najmu?
Osoby, które uzyskują przychody z najmu i dzierżawy osiągane poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny), od 2023 rozliczają je w formie ryczałtu bez prawa korzystania ze skali podatkowej. Jeśli takie przychody są uzyskiwane w krajach, w odniesieniu do których obowiązuje metoda wyłączenia z progresją, najem zagraniczny wygeneruje dodatkowe koszty podatkowe w Polsce tylko w sytuacji, gdy łączna suma przychodów z najmu uzyskanych na terytorium Polski i za granicą przekroczy kwotę 100 000 zł.
Jeśli natomiast przychody z najmu uzyskiwane są w krajach, w odniesieniu do których należy stosować metodę odliczenia proporcjonalnego, podatnicy są zobowiązani ustalić ryczałt od przychodów w wysokości 8,5 lub 12,5% (bez uprzedniej możliwości rozpoznania kosztów uzyskania przychodów czy też obniżenia przychodów o koszty amortyzacji) i odpowiednio odjąć od tak obliczonego ryczałtu podatek zapłacony za granicą.
Powyższe może prowadzić do sytuacji, w których podatnik jako polski rezydent podatkowy będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów podatku zryczałtowanego w Polsce, nawet jeżeli w rzeczywistości ma niewielkie dochody z najmu (ze względu na wysokie koszty uzyskania przychodów) i za granicą nie musi nawet płacić podatku od takich dochodów.
W naszej ocenie obecne przepisy ograniczają istotnie wachlarz dostępnych rozwiązań opodatkowania przychodów z najmu.
Autorzy:
