Nowelizacja przepisów podatkowych, funkcjonująca od 2022 r. w ramach tzw. Polskiego Ładu , dotyczyła również zasad opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Szereg istotnych kwestii dotyczących najmu przedstawiamy w poniższym artykule.
Podatnicy, którzy w 2024 roku uzyskają przychody z najmu prywatnego nadal mogą skorzystać z rozliczenia tych przychodów jedynie ryczałtem. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną dopuszczalną formą rozliczania najmu prywatnego (uniemożliwiającą odliczanie kosztów, w tym odpisów amortyzacyjnych) od 1 stycznia 2023 roku. Stawki ryczałtu dla przychodów z tego tytułu nie uległy zmianie. W dalszym ciągu wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Obowiązek wpłat ryczałtu do urzędu skarbowego, tj. w trybie miesięcznym lub kwartalnym również pozostaje bez zmian. Należy natomiast pamiętać, że wybrany w roku podatkowym tryb dokonywania wpłat ryczałtu (tj. miesięczny lub kwartalny) ma zastosowanie do wszystkich źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym, rozliczanych w deklaracji PIT-28.
Deklarację podatkową PIT-28 z rozliczeniem przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym należy złożyć do końca kwietnia roku kalendarzowego następującego po roku, za który składamy zeznanie, np. termin złożenia zeznania podatkowego PIT-28 za rok 2024 to 30 kwietnia 2025 r.
Rozliczenie wspólnego najmu małżonków
Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, dochody z najmu składników majątku wspólnego rozliczają podatkowo po połowie. Mogą jednak złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że przychody te będzie rozliczać tylko jeden z małżonków. W przypadku przychodów z najmu opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oświadczenie małżonków składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Obecnie powyższe oświadczenie może podpisać wyłącznie jeden z małżonków. Wybór opodatkowania najmu przez jednego z małżonków obowiązuje również w kolejnych latach, aż do złożenia rezygnacji z tego sposobu rozliczenia dochodów z najmu.
Limit przychodów określający właściwą stawkę ryczałtu dla przychodów z tytułu najmu prywatnego nie uległ zmianie. Nadal do kwoty 100 000 zł przychodów w danym roku, są one opodatkowane stawką 8,5%, a od nadwyżki ponad ten limit stosuje się stawkę 12,5%. Natomiast od roku 2023 rok małżonkowie mogą skorzystać z preferencji przy rozliczaniu przychodów z najmu prywatnego polegającej na zastosowaniu wyższej stawki ryczałtu, tj. 12,5% dopiero po przekroczeniu limitu 200 tys. zł (do roku 2022 włącznie limit wynosił 100 tys. zł dla sumy przychodów obojga małżonków) bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody odrębnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich.
Rozliczenie straty z najmu prywatnego
Stratę z najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych, powstałą przed rokiem 2023 można rozliczać w ramach tego samego źródła przychodów (tj. najmu prywatnego), odliczając ją od przychodu uzyskanego z najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem na formularzu PIT-28. Powyższe rozwiązanie jest mniej korzystne dla podatnika niż w przypadku odliczenia straty od dochodu rozliczanego na zasadach ogólnych, ponieważ podatnik oszczędzi tylko 8,5/12,5% przychodu, zamiast 12/32% dochodu). Sposób rozliczenia straty nie zmieni się, tj. można rozliczyć ją jednorazowo w kwocie nieprzekraczającej 5 mln zł lub w kolejnych pięciu latach, w kwocie maksymalnie 50% kwoty początkowej straty w jednym roku (w ramach tego samego źródła).
Najem w ramach działalności gospodarczej
Osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze w zakresie najmu mieszkań obok rozliczenia ryczałtem, który cały czas pozostaje dostępny dla przedsiębiorców, mogą korzystać z opodatkowania według skali podatkowej (12% – dochody nieprzekraczające pierwszego progu podatkowego, 32% – drugi próg podatkowy odnoszący się do dochodów powyżej 120 000 zł) lub podatkiem liniowym (19% niezależnie od wysokości osiąganych dochodów), tj. form opodatkowania dających możliwość uwzględniania kosztów w podstawie opodatkowania. W roku 2024, podobnie jak w roku 2023 przedsiębiorcy nie mogą już uwzględniać w kosztach odpisów amortyzacyjnych budynków i lokali mieszkalnych chyba, że przy prowadzeniu biznesu wykorzystywany jest wyodrębniony lokal o charakterze użytkowym. Taki lokal nadal można amortyzować dla celów podatkowych.
Komentarz PwC
Ograniczenie wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem jest istotne dla osób zarabiających na wynajmie nieruchomości. Może okazać się niekorzystne dla wynajmujących ponoszących wysokie koszty dotyczące przedmiotu najmu. W tej sytuacji zasadnym będzie rozważenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie najmu mieszkań. Natomiast brak możliwości uwzględnienia w kosztach odpisów amortyzacyjnych związanych z budynkami i lokalami mieszkalnymi, w przypadku gdy stanowi to istotny koszt dla podatników, może być czynnikiem decydującym o pozostaniu przy najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem.
Autorzy:
