W obliczu rosnących wyzwań związanych z dostępnością mieszkań, jednostki samorządu terytorialnego (JST) poszukują efektywnych rozwiązań w ramach gminnego budownictwa mieszkaniowego. Jednym z narzędzi służących do prowadzenia działalności w tym zakresie są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Jednak kwestia rozliczeń VAT przy wnoszeniu aportem nieruchomości do spółek SIM budziła dotąd wiele wątpliwości. Najnowszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku stanowi ważny głos w dyskusji, wskazując, że w określonych okolicznościach JST może nie działać jako podatnik VAT.
Opis sprawy
Sprawa dotyczyła Gminy, czynnego podatnika VAT, która wraz z innymi JST była udziałowcem Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej (SIM). Podstawowym celem SIM jest budowanie i eksploatacja domów mieszkalnych na zasadach najmu, zgodnie z ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. SIMy są spółkami o charakterze non-profit, a ich działalność wpisuje się w ramy zadań własnych gminy z zakresu gminnego budownictwa mieszkaniowego.
W stanie faktycznym omawianego wyroku Gmina wniosła aportem (wkładem niepieniężnym) do SIM niezabudowaną nieruchomość gruntową, objętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W zamian za aport Gmina objęła nowe udziały w podwyższonym kapitale zakładowym Spółki. Gmina miała wątpliwości, czy w tej sytuacji działała jako podatnik VAT, czy też realizowała zadanie publiczne, co wyłączyłoby ją z zakresu opodatkowania VAT zgodnie z art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, dlatego też wystąpiła z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Gmina stała na stanowisku, że że w opisanym przypadku realizowała zadania publiczne i nie działała w charakterze podatnika VAT.
Stanowisko Dyrektora KIS
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Gminy za nieprawidłowe. Stwierdził, że aport nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT. Według KIS, wyłączenie z opodatkowania na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o VAT dotyczy wyłącznie organów władzy publicznej i odnosi się do czynności związanych z realizacją zadań nałożonych przepisami prawa, pod warunkiem, że czynności te nie są wykonywane na podstawie umów cywilnoprawnych. KIS argumentował, że aport jest transakcją cywilnoprawną, a działania Gminy były tożsame z działaniami każdego innego podmiotu dokonującego dostawy nieruchomości, co oznacza, że Gmina działała jako podatnik VAT.
Stanowisko WSA w Gdańsku
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok z dnia 2 czerwca 2026 r., sygn. akt I SA/Gd 319/26) uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną, przyznając rację Gminie. Sąd wskazał, że kwestię wykonywania zadań własnych przez Gminę należy rozpatrywać w kontekście przepisów o gospodarce komunalnej, które dopuszczają prowadzenie jej w formie spółek prawa handlowego.
Sąd podkreślił, że Gmina, jako udziałowiec SIM, ma realny wpływ na realizację zadań z zakresu komunalnego budownictwa mieszkaniowego. Działalność SIM nie powinna być postrzegana jako działalność zupełnie odrębnego podmiotu zewnętrznego, lecz jako forma bezpośredniego działania Gminy w sferze gospodarki komunalnej. Wniesienie aportu miało na celu realizację zadania własnego gminy (budownictwo mieszkaniowe), a nie jej dokapitalizowanie w sensie zarobkowym.
WSA w Gdańsku uznał, że JST nie staje się podatnikiem VAT, gdy wykonuje swoje zadania własne (w tym gminne budownictwo mieszkaniowe) bez nastawienia na uzyskanie zysku, nawet jeśli korzysta z instrumentów prawa cywilnego, takich jak umowa aportu. Istotny jest bowiem charakter zadań, a nie wyłącznie forma ich realizacji.
Dlaczego wyrok jest istotny?
Wyrok WSA w Gdańsku ma kluczowe znaczenie dla JST, które angażują się w realizację zadań publicznych za pośrednictwem spółek komunalnych, takich jak SIM. Interpretacja Dyrektora KIS oznaczała, że JST, wnosząc aportem nieruchomości do takich spółek, musiałaby naliczać VAT, co podnosiłoby koszty inwestycji w budownictwo mieszkaniowe. Orzeczenie WSA w Gdańsku wskazuje, że jeśli spółka komunalna, taka jak SIM, działa jako przedłużenie ramienia JST w realizacji jej własnych zadań o charakterze publicznoprawnym, to aport nieruchomości wniesiony do takiej spółki podlega wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy o VAT. Umożliwia to JST efektywniejsze wykorzystanie posiadanych zasobów gruntowych do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, bez dodatkowego obciążenia podatkowego.
Podsumowanie
Wyrok WSA w Gdańsku stanowi ważne wsparcie dla JST, potwierdzając możliwość wnoszenia aportem nieruchomości do spółek komunalnych realizujących budownictwo mieszkaniowe bez konieczności naliczania VAT. Podkreśla on, że kluczowe jest rozróżnienie między działaniami JST w sferze publicznoprawnej (realizacja zadań własnych) a cywilnoprawnej (działalność gospodarcza). Jest to korzystny kierunek, który może pomóc JST w optymalizacji kosztów inwestycji mieszkaniowych i skuteczniejszym zaspokajaniu potrzeb społecznych.
Należy jednak pamiętać, że wyrok jest nieprawomocny, co oznacza, że może zostać zaskarżony do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Autorzy:
