Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie zawsze podlega VAT

Czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., w prawo własności tych gruntów, dokonana na wniosek użytkownika wieczystego, nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu przepisów o VAT.

Z wnioskiem o wydanie interpretacji wystąpiła gmina będąca właścicielem gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste przed 1 maja 2004 r., tj. przed wejściem w życie aktualnie obowiązującej ustawy o VAT. W przypadku żądania obecnych użytkowników wieczystych, gmina może podjąć decyzję o wyrażeniu zgody na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności. W takim przypadku gmina pobiera od użytkowników wieczystych stosowną opłatę za przekształcenie.

W związku z powyższym, gmina zapytała organ, czy w opisanej sytuacji czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności podlega opodatkowaniu VAT.

Gmina przedstawiła stanowisko, zgodnie z którym taka czynność nie powinna podlegać opodatkowaniu. Gmina wskazała, że ustanowienie użytkowania wieczystego oraz jego zbycie podlega opodatkowaniu VAT dopiero od 1 maja 2004 r. Na podstawie uprzednio obowiązujących przepisów, grunt nie był bowiem towarem, a tym samym ustanowienie jego użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towaru. Zdaniem gminy, analogicznie należy zatem traktować czynności przekształcenia tego prawa we własność, dokonaną na wniosek użytkownika wieczystego.  

Stanowisko Dyrektora KIS

Organ zgodził się z podatnikiem i wskazał, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nie podlegało VAT. Czynność ta została bowiem przeprowadzona przed wprowadzeniem przepisów, na mocy których ustawodawca objął zakresem opodatkowania tego typu transakcje. Zdaniem Dyrektora KIS, obecna sprzedaż prawa własności nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tej nieruchomości. Nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik już uzyskał, a więc na fakt dokonania dostawy towarów. 

Tym samym organ potwierdził, że w przypadku w którym czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów, ustanowionego przed 1 maja 2004 r., w prawo własności tych gruntów dokonywana jest na wniosek użytkownika wieczystego, nie powinna ona podlegać opodatkowaniu VAT.

Co to oznacza dla samorządów?

W dniu 25 lutego 2021 r. w sprawie C-604/19 Trybunał Sprawiedliwości UE wydał orzeczenie, w którym rozstrzygnął, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należy uznać za dostawę towaru odrębną od ustanowienia tego prawa użytkowania wieczystego. Wyrok miał rozwiać wątpliwości związane ze sposobem traktowania podatkowego opłat przekształceniowych pobieranych przez samorządy. 

Podkreślić jednak należy, że przywołany wyrok TSUE odnosił się wprost do czynności dokonywanych z mocy prawa, nie dotyczył natomiast przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność dokonywanego na żądanie, tj. na podstawie umowy cywilnoprawnej pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntów. Kwestii tej nie rozstrzygnięto również w wydanej niedawno przez MF interpretacji ogólnej. 

Choć wydaje się, że natura przedstawionej transakcji jest podobna do tej, której dotyczyło rozstrzygnięcie Trybunału, powyższa interpretacja indywidualna świadczy o tym, że organy podatkowe nie traktują tych czynności w sposób analogiczny. Ma to podstawę również w brzmieniu przepisów ustawy o VAT, które wskazują, że dostawę towarów stanowi przeniesienie własności towarów w zamian za odszkodowanie, jeśli nastąpiło z nakazu organu władzy publicznej lub z mocy prawa. 

Tym samym samorządy, analizując skutki podatkowe przekształcenia, muszą brać pod uwagę przede wszystkim jego podstawę prawną. W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na wniosek użytkownika, aktualna pozostaje dotychczasowa linia orzecznicza, zgodnie z którą o opodatkowaniu (lub jego braku) decyduje moment ustanowienia użytkowania.