Nowelizacja zmieniająca przepisy podatkowe, funkcjonująca od 1 stycznia 2022 r. w ramach tzw. Polskiego Ładu 1.0 (ze zmianami, które weszły w życie 1 lipca 2022 r., tj. Polski Ład 2.0) dotyczy również zasad opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny). Szereg istotnych zmian objętych Polskim Ładem przedstawiamy w poniższym artykule.
Podatnicy, którzy w 2022 roku uzyskają przychody z najmu prywatnego będą mogli skorzystać z rozliczenia tych przychodów po raz ostatni na zasadach ogólnych składając rozliczenie podatkowe za rok 2022 (z uwzględnieniem stawek progresywnych obowiązujących w roku 2022, tj. 12%/32%. Również tylko do końca roku 2022 będą mogli uwzględnić w kosztach odpisy amortyzacyjne budynków i lokali mieszkalnych (możliwość uwzględnienia w kosztach odpisów amortyzacyjnych dotyczy tylko właścicieli nieruchomości nabytych lub wybudowanych do końca 2021 roku) oraz części odsetkowej kredytu hipotecznego. Dodatkowo, rozliczając najem prywatny w roku 2022 na zasadach ogólnych nie ma obowiązku obliczania i wpłacania w ciągu roku zaliczek na podatek dochodowy do urzędu skarbowego.
Oprócz rozliczenia dochodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, podatnicy w roku 2022 mają również do wyboru ryczałt. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ostatecznie stanie się jedyną dopuszczalną formą rozliczania najmu prywatnego (uniemożliwiającą odliczanie kosztów, w tym odpisów amortyzacyjnych) od 1 stycznia 2023 roku. Stawki ryczałtu dla przychodów z tego tytułu nie ulegną zmianie. W dalszym ciągu będą wynosiły 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Obowiązek wpłat zaliczek na ryczałt do urzędu skarbowego, tj. miesięcznie lub kwartalnie również pozostaje bez zmian.
Podatnicy, którzy w roku 2022 wybrali ryczałt jako formę rozliczenia swoich przychodów z najmu prywatnego (dotyczy również przedsiębiorców rozliczających ryczałtem najem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) będą mieli więcej czasu na złożenie rocznych deklaracji podatkowych począwszy od deklaracji składanej za rok 2022. Mianowicie termin składania deklaracji PIT-28 został wydłużony do końca kwietnia roku kalendarzowego następującego po roku, za który składamy zeznanie (zamiast poprzednio obowiązującego terminu do końca lutego następnego roku kalendarzowego).
Możliwość zmiany wybranej formy opodatkowania
Podatnicy, którzy swój przychód z najmu prywatnego w roku 2022 opodatkowują ryczałtem, będą mogli rozliczyć ten przychód na zasadach ogólnych, składając na koniec roku zeznanie PIT-36 zamiast PIT-28. Natomiast przedsiębiorcy rozliczający najem ryczałtem w roku 2022 będą mieli dwie możliwości przejścia na skalę podatkową, tj.:
- po zakończeniu roku 2022 - poprzez złożenie formularza PIT-36 zamiast PIT-28 w ustawowym terminie,
- w trakcie roku 2022 - składając oświadczenie o rezygnacji z ryczałtu za okres od 1 lipca do 31 grudnia 2022 w terminie do 22 sierpnia 2022 r. W tym przypadku przedsiębiorca będzie zobowiązany złożyć dwa zeznania podatkowe za rok 2022, tj. PIT-28 za pierwszą połowę roku oraz PIT-36 za drugą połowę roku. Złożenie oświadczenia skutkuje zmianą formy opodatkowania na kolejne lata, o ile przedsiębiorca nie wybierze innej formy opodatkowania.
Przedsiębiorcy rozliczający najem za rok 2022 liniowo, będą mogli przejść na zasady ogólne składając formularz PIT-36 za rok 2022 zamiast PIT-36L.
Powyższe rozwiązanie nie działa w odwrotny sposób, tj. jeżeli podatnik wybrał zasady ogólne w roku 2022, nie będzie miał możliwości przejścia na ryczałt czy opodatkowanie liniowe.
Rozliczenie straty z najmu prywatnego
Stratę z najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych, powstałą przed rokiem 2023 będzie można rozliczać w ramach tego samego źródła przychodów (tj. najmu prywatnego), odliczając ją od przychodu uzyskanego z najmu prywatnego rozliczanego ryczałtem (począwszy od roku 2023) na formularzu PIT-28. Powyższe rozwiązanie będzie mniej korzystne dla podatnika niż w przypadku odliczenia straty od dochodu rozliczanego na zasadach ogólnych, ponieważ podatnik oszczędzi tylko 8,5/12,5% przychodu, zamiast 12/32% dochodu). Sposób rozliczenia straty nie zmieni się, tj. będzie można rozliczyć ją jednorazowo w kwocie nieprzekraczającej 5 mln zł lub w kolejnych pięciu latach, w kwocie maksymalnie 50% kwoty początkowej straty w jednym roku (w ramach tego samego źródła).
Najem w ramach działalności gospodarczej
Osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze w zakresie najmu mieszkań obok rozliczenia ryczałtem, który jest dostępny dla przedsiębiorców od roku 2021, będą mogły w dalszym ciągu (zarówno w roku 2022 jak i w latach kolejnych) skorzystać z wyboru opodatkowania według skali podatkowej (12% – dochody nieprzekraczające pierwszego progu podatkowego, 32% – drugi próg podatkowy odnoszący się do dochodów powyżej 120 000 zł) lub podatkiem liniowym (19% niezależnie od wysokości osiąganych dochodów), tj. form opodatkowania dających możliwość uwzględniania kosztów w podstawie opodatkowania. W roku 2022, podobnie jak przy najmie prywatnym, przedsiębiorcy będą mogli uwzględnić w kosztach odpisy amortyzacyjne budynków i lokali mieszkalnych (dotyczy tylko właścicieli nieruchomości nabytych lub wybudowanych do końca 2021 roku), natomiast od roku 2023 zostaną tej możliwości pozbawieni chyba, że przy prowadzeniu biznesu będzie wykorzystywany wyodrębniony lokal o charakterze użytkowym. Nadal będzie można amortyzować dla celów podatkowych budynki i lokale użytkowe.
Komentarz PwC
Ograniczenie wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem będzie istotne dla osób zarabiających na wynajmie nieruchomości. Może okazać się niekorzystne dla wynajmujących ponoszących wysokie koszty dotyczące przedmiotu najmu. W tej sytuacji zasadnym będzie rozważenie prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie najmu mieszkań. Natomiast brak możliwości uwzględnienia w kosztach odpisów amortyzacyjnych związanych z budynkami i lokalami mieszkalnymi, w przypadku gdy stanowi to istotny koszt dla podatników rozliczających najem na zasadach ogólnych, może być czynnikiem decydującym o pozostaniu przy najmie prywatnym rozliczanym ryczałtem.
Autorzy:
