Ulga mieszkaniowa 2022

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat a płatność podatku PIT

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku PIT w wysokości 19%. Okres 5 lat liczony jest w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Oznacza to, że jeżeli nieruchomość została nabyta np. w 2017 r. i osoba fizyczna chciałaby uniknąć zapłaty podatku, będzie mogła ją sprzedać dopiero w 2023 roku.

Odpłatne zbycie nieruchomości a spadek

W wyniku korzystnych zmian w ustawie o PIT obowiązujących od 2019 r, okres 5-letni liczony jest inaczej jeśli nieruchomość została nabyta w drodze spadku. Zwolnienie spadkobiercy z zapłaty 19% PIT w przypadku sprzedaży przez niego odziedziczonej nieruchomości będzie przysługiwało po pięciu latach od nabycia spadku, ale te pięć lat liczone jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Jest to istotna zmiana, która w praktyce oznacza, że większość spadkobierców nie zapłaci podatku dochodowego.

Jak uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedając prywatną nieruchomość w okresie 5-letnim, o którym mowa w ustawie o PIT, można skorzystać ze zwolnienia podatkowego, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 UPDOF). Warunkiem skorzystania z ulgi, jest przeznaczenie środków otrzymanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Dzięki zmianom w ustawie o PIT obowiązującym od 2019 podatnik ma na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedał nieruchomość.

Jak zdefiniować „wydatki na cele mieszkaniowe”?

Są to koszty związane z:

nabyciem budynku, lokalu mieszkalnego, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego albo części lub udziału w tych obiektach lub prawa,
nabyciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w tym prawie,
spłatą kredytu lub pożyczki albo odsetek od nich, jeśli były zaciągnięte przed uzyskaniem dochodu z odpłatnego zbycia na cele związane z nabyciem, adaptacją lub remontem budynków lub lokali mieszkaniowych albo ich części.
wydatkami poniesionymi na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont, a także adaptację własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Korzystne zmiany w uldze mieszkaniowej

Od 1 stycznia 2022 r. do ustawy dodano przepis art. 21 ust. 30a, zgodnie z którym wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2 (objęte ulgą spłata kredytu lub pożyczki) obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1.

Ogólna interpretacja Ministra Finansów z dnia 14 października 2021 roku sygn. DD2.8202.4.2020 mówi jasno, że wydatki związane z wyposażeniem mieszkania lub domu są podstawą do skorzystania ze zwolnienia z podatku PIT w ramach ulgi mieszkaniowej. Do takich wydatków zalicza się:

meble w zabudowie do kuchni;
wyposażenie kuchni np. kuchnia gazowa, elektryczna, indukcja, płyta ceramiczna, piekarnik, zmywarka, pralka, lodówka – w zabudowie lub wolnostojących,
zakup szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
zakup mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
montaż oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
zakup okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego.

Sprzedaż nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżonków

Sprzedaż przez małżeństwo bez konsekwencji podatkowych mieszkania możliwe jest pod dwoma warunkami:

transakcja nie może wiązać się z prowadzonym biznesem
lokal może zostać sprzedany po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Obydwa powyższe warunki muszą być spełnione równocześnie.

Komentarz PwC

Odpłatne zbycie nieruchomości może powodować konsekwencje na gruncie podatku dochodowego, dlatego opisane transakcje powinny być poprzedzone dokładną analizą skutków podatkowych.