English
Tzw. Polski Ład, obowiązujący w swej pierwotnej wersji od 1 stycznia 2022 roku, wprowadził istotne zmiany zasad opodatkowania przychodów z najmu i dzierżawy osiąganych poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny).
W roku 2022 podatnicy mogli dokonywać rozliczenia ryczałtem, bądź też kontynuować opodatkowanie dochodów z najmu w formie skali podatkowej - jeśli taka metoda była stosowana w latach wcześniejszych. Jednak od 2023 jedyną dopuszczalną formą opodatkowania takich przychodów jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - z wyłączeniem możliwości stosowania do takich przychodów skali podatkowej oraz prawa do odliczenia kosztów amortyzacji lokali mieszkalnych. Stawki ryczałtu od przychodów z najmu nie uległy zmianie w porównaniu do roku 2021 i w dalszym ciągu wynoszą 8,5% od przychodu do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł.
Ograniczenie wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego i obligatoryjne opodatkowanie tych przychodów ryczałtem jest bardzo istotne dla osób zarabiających na wynajmie nieruchomości (zwłaszcza jeżeli ponoszą wysokie koszty związane z przedmiotem najmu).
Rozliczenie przychodów z najmu uzyskiwanych za granicą będzie zależało od tego, w jakim kraju jest położona nieruchomość i w konsekwencji, jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania (tj. wyłączenia z progresją lub proporcjonalnego odliczenia) będzie miała zastosowanie.
W tym miejscu warto wspomnieć o zmianach wynikających z ratyfikowania przez kolejne kraje Konwencji MLI (ang. Multilateral convention to implement tax treaty-related measures to prevent base erosion and profit shifting), dzięki którym w przypadku kolejnych jurysdykcji podstawową metodą unikania podwójnego opodatkowania staje się co do zasady zwykle mniej korzystna metoda proporcjonalnego odliczenia.
Jak ryczałtowcy rozliczają zagraniczny najem?
Jeśli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w Polsce opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i dodatkowo wynajmuje nieruchomości położone za granicą (w kraju, w stosunku do którego obowiązuje metoda wyłączenia z progresją), to zagraniczne dochody nie wpływają na stawkę ryczałtu w Polsce. Nie jest również zobowiązany do wykazania takiego przychodu w PIT-28 składanym w Polsce.
Natomiast jeżeli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody z najmu w kraju, w odniesieniu do którego obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia, musi on wykazać zagraniczne przychody w deklaracji PIT-28 i zapłacić od nich podatek. Zapłacony za granicą podatek, który podlega odliczeniu od ryczałtu powinien być wykazany w poz. 226 zeznania PIT-28 (za 2022 rok).
Jak przepisy wprowadzone przez Polski Ład wpływają na rozliczenie przychodów z zagranicznego najmu?
Osoby, które uzyskują przychody z najmu i dzierżawy osiągane poza działalnością gospodarczą (tzw. najem prywatny), od 2023 rozliczają je w formie ryczałtu bez prawa korzystania ze skali podatkowej. Jeśli takie przychody są uzyskiwane w krajach, w odniesieniu do których obowiązuje metoda wyłączenia z progresją, najem co do zasady nie generuje dodatkowych kosztów podatkowych w Polsce.
Jeśli natomiast przychody z najmu uzyskiwane są w krajach, w odniesieniu do których należy stosować metodę odliczenia proporcjonalnego, podatnicy są zobowiązani ustalić ryczałt od przychodów w wysokości 8,5 lub 12,5% (bez uprzedniej możliwości rozpoznania kosztów uzyskania przychodów czy też obniżenia przychodów o koszty amortyzacji) i odpowiednio odjąć od tak obliczonego ryczałtu podatek zapłacony za granicą.
Powyższe może prowadzić do sytuacji, w których podatnik jako polski rezydent podatkowy będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów podatku zryczałtowanego w Polsce, nawet jeżeli w rzeczywistości ma niewielkie dochody z najmu (ze względu na wysokie koszty uzyskania przychodów) i za granicą nie musi nawet płacić podatku od takich dochodów.
W naszej ocenie obecne przepisy ograniczają istotnie wachlarz dostępnych rozwiązań opodatkowania przychodów z najmu.
Autorzy:
